Qui commande ce service
- Propriétaires qui transforment leur maison en logement locatif, ou l’inverse
- Liquidateurs qui déclarent une disposition présumée au décès
- Familles qui transfèrent un immeuble entre proches
- Comptables et fiscalistes qui ont besoin d’une valeur défendable
Quand faut-il une juste valeur marchande pour l’impôt ?
Les règles fiscales considèrent parfois qu’un immeuble est vendu à sa juste valeur marchande même sans vente réelle, et une vente à un proche peut aussi être mesurée à cette valeur. Dans chaque cas, quelqu’un doit établir la valeur, et une évaluation indépendante est la façon habituelle de l’appuyer. C’est votre comptable qui détermine si elle est nécessaire et à quelle date.
Nous ne donnons pas de conseils fiscaux. Parlez à votre comptable pour savoir si une évaluation est requise, à quelle date effective et ce que le rapport doit couvrir. Commandez ensuite en précisant cet usage et cette date, pour que l’évaluateur prépare le bon type de rapport.
- Changement d’usage, par exemple quitter sa maison pour la louer
- Disposition présumée au décès
- Don ou vente d’un immeuble à un membre de la famille
- Transfert d’un immeuble à une société ou à une fiducie
- Gain sur une propriété qui n’a été résidence principale qu’une partie du temps
Valeur actuelle ou rétrospective
Bien des situations fiscales regardent en arrière : un changement d’usage survenu il y a deux ans, un décès au printemps dernier. L’évaluation rétrospective établit la valeur à cette date passée, à partir des ventes de l’époque et des preuves de l’état de l’immeuble. Anciennes fiches descriptives, photos, factures de rénovation et baux aident l’évaluateur à reconstituer la situation et à produire une valeur sur laquelle votre comptable pourra s’appuyer.
Questions fréquentes
Faut-il une évaluation pour le gain en capital partout au Canada ?
Pas toujours, mais c’est la façon habituelle d’appuyer une juste valeur marchande en l’absence de vente entre parties indépendantes, par exemple lors d’un changement d’usage, d’un décès ou d’un transfert familial. Votre comptable confirmera si elle est nécessaire et à quelle date.
L’ARC ou Revenu Québec exige-t-il une évaluation ?
Les autorités fiscales s’attendent à ce que la juste valeur marchande soit déclarée et peuvent demander comment vous l’avez établie. Une évaluation indépendante est un appui solide. La décision d’en obtenir une vous revient, avec votre comptable ; nous ne donnons pas de conseils fiscaux.
Peut-on dater une évaluation dans le passé pour l’impôt ?
Oui. L’évaluation rétrospective estime la valeur à une date effective passée, comme le début de la location ou la date du décès. Fournissez la date exacte et tout document montrant l’état de la propriété à ce moment.
Qu’est-ce qu’un changement d’usage d’un immeuble ?
C’est généralement le passage d’un usage personnel à un usage locatif ou commercial, ou l’inverse, par exemple louer son ancienne maison. Les règles fiscales peuvent traiter ce changement comme une vente à la juste valeur marchande. Demandez à votre comptable comment cela s’applique à vous.